Le 1er mai 2026 marque une nouvelle étape dans le déploiement progressif de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Après les logements individuels et collectifs, les bureaux et les établissements d'enseignement, c'est désormais au tour des bâtiments tertiaires à usage hôtelier, commercial et de restauration d'entrer dans le champ d'application de la réglementation. Cette extension n'est pas une simple formalité administrative : elle soulève des problématiques techniques complexes, en particulier autour du critère de confort d'été mesuré par les Degrés-Heures (DH). Pour les bureaux d'études thermiques et les équipes de maîtrise d'œuvre, anticiper ces enjeux dès les premières phases de conception n'est plus une option, c'est une nécessité.
L'arrêté du 4 août 2021 modifié par l'arrêté du 13 avril 2022 a établi un calendrier d'entrée en vigueur de la RE2020 par type d'usage. La date du 1er mai 2026 concerne les demandes de permis de construire déposées pour les bâtiments tertiaires suivants :
Cette extension ne concerne que les constructions neuves soumises à permis de construire. Tout bâtiment commercial, hôtelier ou de restauration dont le permis est déposé à compter du 1er mai 2026 est concerné. La rénovation reste aujourd'hui régie par d'autres référentiels. Il convient toutefois de noter que certains projets mixtes - logements et commerces en rez-de-chaussée, par exemple - doivent traiter chaque usage selon les règles qui lui sont propres, ce qui impose une analyse détaillée du programme dès la phase esquisse.
La RE2020 a suivi un calendrier d'entrée en vigueur échelonné qui permet aux professionnels de s'adapter progressivement. Le 1er janvier 2022 a marqué l'entrée en vigueur pour les logements individuels et collectifs neufs, suivie par les bureaux et bâtiments d'enseignement le 1er juillet 2022. Le 1er janvier 2025, les extensions de logements et bâtiments à usage mixte ont été intégrés. Le 1er mai 2026 constitue la prochaine étape clé, avec l'entrée des hôtels, commerces, restaurants et autres ERP dans le dispositif.
Ce phasage permet une montée en compétence progressive de la filière, mais il implique également que les retours d'expérience accumulés sur le résidentiel et le tertiaire de bureau ne sont pas directement transposables aux usages de mai 2026. Les hôtels, restaurants et commerces présentent des spécificités thermiques qui leur sont propres et qui rendent la conformité RE2020 - notamment sur le volet confort d'été - nettement plus exigeante.
Le critère DH (degrés-Heures) est l'indicateur réglementaire qui mesure le confort d'été dans la RE2020. Il quantifie le cumul des dépassements de température intérieure opérative au-delà de seuils définis, sur l'ensemble de la saison estivale. Concrètement, deux seuils sont pris en compte dans le calcul : 26°C, au-delà duquel chaque heure de dépassements sont comptabilisés avec un coefficient de pondération supérieur, pénalisant davantage les situations de forte surchauffe.
Le calcul du DH est réalisé par simulation thermique dynamique (STD), sur l'ensemble du bâtiment, zone par zone. Ce qui importe particulièrement pour les commerces, hôtels et restaurants, c'est un seuil intermédiaire critique : 350 DH. Au-delà de ce seuil, la réglementation applique une pénalité dite de "climatisation fictive" qui impacte directement le bilan énergétique du projet et peut compromettre la conformité globale de l'opération.
Le critère DH a été conçu à l'origine pour le résidentiel, un usage caractérisé par des apports internes modérés et une occupation principalement nocturne. Transposé aux usages tertiaires intensifs, il révèle une inadéquation structurelle avec certains programmes. Trois facteurs expliquent la vulnérabilité particulière de ces bâtiments.
Des apports internes élevés. Un restaurant en service génère des puissances dissipées considérables : les équipements de cuisson professionnels, les hottes, les vitrines réfrigérées, l'éclairage intensif des comptoirs et l'occupation dense des salles produisent des charges thermiques internes que l'enveloppe ne peut pas absorber passivement. Ces apports font grimper la température opérative bien au-delà de ce que connaît un logement ou même un bureau.
Une densité d'occupation aux mauvaises heures. Contrairement à des bureaux dont l'occupation varie sur la journée, un restaurant atteint sa densité maximale précisément aux heures les plus chaudes. Le déjeuner du mardi de juillet, salle comble, représente un scénario thermique extrême qui pèse fortement dans le calcul DH annuel.
Des surfaces vitrées importantes. L'attractivité commerciale repose souvent sur des façades très vitrées, des devantures en plein vitrage ou des verrières zénithales. Ces choix architecturaux, justifiés en termes de visibilité et de luminosité, deviennent des sources de surchauffe incontrôlée en l'absence de dispositifs de protection solaire performants.
Le premier défi est d'ordre méthodologique : les valeurs conventionnelles d'apports internes utilisées dans les calculs RE2020 sont définies par la réglementation pour chaque catégorie d'usage. Pour les restaurants, les commerces alimentaires ou les cuisines professionnelles, ces valeurs peuvent atteindre des niveaux très supérieurs à ceux du résidentiel ou du bureau standard.
La puissance dissipée par les équipements de cuisine professionnelle - fours, plaques à induction, friteuses - peut dépasser 500 W/m2 dans les zones de préparation. Les vitrines réfrigérées génèrent un double effet thermique : elles produisent de la chaleur en face arrière tout en maintenant leur contenu au froid en face avant. L'éclairage intensif des espaces de vente, souvent supérieur à 25w/m2, s'ajoute à ces charges.
Pour les bureaux d'études thermiques, ce constat impose d'affiner les scénarios d'usage dès la phase APS. Les valeurs par défaut réglementaires ne suffisent pas toujours à représenter fidèlement un programme donné. Une modélisation fine, calée sur les données réelles du programme, est souvent nécessaire pour obtenir un résultat crédible et opposable.
Si le calcul STD révèle un dépassement du seuil de 350 DH, la RE2020 applique une pénalité automatique : une consommation d'énergie théorique liée à la climatisation est ajoutée au bilan du projet, indépendamment du fait que le bâtiment soit équipé ou non d'un système de refroidissement actif.
Cette "climatisation fictive" augmente mécaniquement l'indicateur Cep (consommation d'énergie primaire), l'un des critères fondamentaux de conformité RE2020. Un projet qui dépasse 350 DH voit ainsi son bilan énergétique sa dégrader de façon significative, pouvant compromettre la conformité réglementaire globale malgré des performances correctes sur tous les autres postes.
La logique réglementaire est claire : si un bâtiment surchauffe au point de dépasser 350 DH, la RE2020 suppose qu'un système de climatisation sera inévitablement installé pour garantir le confort des occupants. Elle l'intègre donc dans le calcul, que ce soit le cas ou non. Pour un maître d'ouvrage qui souhaite éviter la climatisation pour des raisons de coût, d'empreinte carbone ou de confort acoustique, ce seuil devient une contrainte de conception fondamentale.
Le troisième défi est économique. Pour abaisser le DH en dessous du seuil critique sans recourir à la climatisation, plusieurs solutions techniques sont disponibles, mais aucune n'est gratuite.
Le surdimensionnement des centrales de traitement d'air (CTA) et l'augmentation des débits de ventilation permettent d'évacuer davantage de chaleur, mais augmentent les coûts d'installation et de fonctionnement. Les systèmes de rafraîchissement adiabatique sont efficaces dans les climatologies sèches, mais nécessitent une maintenance rigoureuse et une alimentation en eau de qualité. Les vitrages à contrôle solaire à facteur solaire réduit limitent les apports par rayonnement direct, mais représentent un surcoût par rapport aux vitrages standards et peuvent réduire la luminosité naturelle.
La difficulté n'est pas de trouver des solutions techniques - elles existent et sont connues - mais d'intégrer leur dimensionnement et leur coût dans l'économie du projet dès les premières phases. Un surdimensionnement de CTA découvert en phase DCE coûtera toujours plus cher à intégrer qu'une CTA dimensionnée pour le free-cooling dès l'APS.
La première ligne de défense contre la surchauffe est architecturale. L'orientation du bâtiment, la compacité de l'enveloppe, la répartition des surfaces vitrées en fonction de l'exposition, l'inertie thermique des parois et la possibilité d'une ventilation naturelle nocturne sont autant de variables qui peuvent réduire significativement le DH calculé - sans coût de construction supplémentaire, à condition d'être intégrées dès l'esquisse.
La coordination entre le bureau d'études thermiques et l'architecte en phase esquisse n'est plus une option : c'est une condition de réussite. Un bâtiment orienté défavorablement, avec des façades vitrées plein sud sans protection solaire, peut atteindre des DH très élevés quelle que soit la qualité des équipements installés ensuite. Le bioclimatisme n'est pas un surplus d'ambition écologique : c'est un levier de performance réglementaire concret.
Lorsque les contraintes architecturales ou programmatiques limitent les ajustements de façade, les dispositifs de protection solaire représentent le levier le plus efficace pour réduire les apports par rayonnement. Leur positionnement extra lors est déterminant : une protection solaire extérieure intercept le rayonnement avant qu’il ne pénètre dans le vitrage, alors qu’une protection intérieure ne fait que diffuser la chaleur déjà absorbée dans le local.
Les brise-soleil orientables (BSO) en façade permettent de moduler l’apport solaire selon l’heure et la saison, tout en préservant la luminosité naturelle. Les casquettes et débords de toiture fixes constituent une alternative moins coûteuse mais moins adaptable, efficaces notamment pour les expositions sud avec angle solaire élevé en été. Pour les programmes où les protections mobiles sont incompatibles avec l’usage - devantures commerciales, verrières, etc. - les vitrages à contrôle solaire avec un facteur solaire (g) inférieur à 0,30 constituent la solution de référence. Ces vitrages filtrent sélectivement le rayonnement infrarouge tout en maintenant une transmission lumineuse correcte.
La ventilation joue un rôle central dans la maîtrise du DH. Deux stratégies complémentaires méritent d’être envisagées systématiquement pour les bâtiments tertiaires intensifs.
Le free-cooling nocturne consiste à intensifier la ventilation pendant les heures fraîches de la nuit pour évacuer la chaleur stockée dans les parois et abaisser la température de base en début de journée. Cette stratégie est particulièrement efficace pour les bâtiments à forte inertie thermique et dans les zones climatiques où l’amplitude thermique jour/nuit est significative. Elle nécessite une conception adaptée de la centrale de traitement d’air et un pilotage automatisé en fonction des températures intérieures et extérieures.
Le rafraîchissement adiabatique humidifie l’air soufflé ou l’air extrait pour abaisser la température par évaporation. Les systèmes adiabatiques peuvent apporter 3 à 6°C de rafraîchissement sur l’air soufflé dans des conditions favorables, sans la consommation énergétique d’un groupe frigorifique. Leur intégration dans la CTA doit être prévue dès la phase conception pour ne pas compromettre l’encombrement et les réseaux.
Réalisée en phase esquisse ou APS, la STD permet de tester plusieurs scénarios de conception en quelques jours : changer l’orientation de la façade principale, modifier le facteur solaire des vitrages, augmenter les débits de ventilation nocturne, ou comparer l’impact de différentes solutions de protection solaire. Chaque variante est quantifiée en DH et en Cep. L’architecte et le maître d’ouvrage disposent ainsi de données objectives pour arbitrer entre performance, architecture et économie de projet.
À l’inverse, une STD réalisée uniquement en phase PRO ou DCE - une fois les grandes options architecturales figées - ne laisse plus que des marges de manœuvre limitées et souvent coûteuses. Les optimisations tardives se traduisent généralement par des équipements surdimensionnés, des coûts de travaux supplémentaires et, parfois, par des compromis sur la qualité architecturale. Chez AGITEM, nous intervenons dès les premières phases de conception pour intégrer la RE2020 comme un paramètre de projet à part entière, et non comme une contrainte subie en fin de parcours. Notre approche combine une expertise technique approfondie sur les calculs DH et Cep, une connaissance des usages tertiaires spécifiques - restaurants, hôtels, commerces - et une capacité à dialoguer avec les équipes de maîtrise d’œuvre pour trouver les solutions les plus adaptées au programme et au budget.
L’extension de la RE2020 aux bâtiments tertiaires à usage hôtelier, commercial et de restauration au 1er mai 2026 représente un vrai changement de paradigme pour les équipes de conception. Le critère DH, conçu initialement pour le résidentiel, se heurte aux réalités thermiques de ces programmes : apports internes massifs, densités d’occupation élevées, surfaces vitrées importantes. Les pénalités liées au dépassement du seuil de 350 DH peuvent compromettre la conformité de l’ensemble du projet si elles ne sont pas anticipées.
La réponse à ces défis ne se trouve pas dans des équipements techniques toujours plus performants ajoutés en fin de conception, mais dans une approche intégrée qui place la thermique au cœur de la démarche architecturale dès l’esquisse. Bioclimatisme, protection solaire, ventilation performante et simulation thermique dynamique précoce sont les quatre piliers d’une stratégie efficace. Pour les bureaux d’études et les équipes de maîtrise d’œuvre qui travaillent sur ces programmes, l’enjeu est clair : intégrer ces compétences dès les premières réunions de projet, avant que les choix structurants soient irréversibles.
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